Выделение долей в натуре

Здравствуйте.

Вы задаете очень важный и сложный вопрос, который затрагивает сразу несколько областей права: семейное, жилищное и гражданское процессуальное. Отвечу на него максимально развернуто, чтобы вы могли оценить перспективы и возможные сложности.

Краткий ответ: Да, вы с совершеннолетней дочерью имеете полное право требовать через суд выдел ваших долей в натуре или, что более вероятно в ситуации с домом, получение денежной компенсации за ваши доли. Однако наличие несовершеннолетнего ребенка-собственника (вашего 13-летнего сына) является ключевым обстоятельством, которое значительно усложнит процесс продажи всего дома против воли его матери.

Теперь разберем все по порядку, ответив на ваши вопросы и выходящие за их рамки нюансы.

1. Можем ли мы требовать выдела долей в натуре через суд?

Да, безусловно. Это ваше законное право как сособственника, который не может реализовать свои правомочия по владению и пользованию имуществом (ст. 247 ГК РФ). Тот факт, что вы не живете в доме и не можете им пользоваться, является прямым основанием для обращения в суд.

2. Что именно можно требовать в суде?

В вашей ситуации есть два основных пути:

а) Реальный выдел доли в натуре. Это идеальный,но зачастую трудновыполнимый вариант. Для этого дом должен быть технически возможным разделить на изолированные части (квартиры или блоки) с отдельными входами, коммуникациями (электричество, водопровод, отопление, канализация) и без ущерба для конструктивной целостности здания.

· Если это возможно (например, дом большой и имеет потенциал для перепланировки), суд назначит строительно-техническую экспертизу. Эксперты определят, возможен ли выдел, и подготовят проект. В этом случае вы станете собственником отдельной, изолированной части дома. · На практике для большинства индивидуальных жилых домов реальный выдел доли в натуре невозможен без несоразмерного ущерба самому дому (например, невозможно провести отдельные коммуникации, сделать второй вход и т.д.).

б) Выплата денежной компенсации стоимости ваших долей. Это наиболее вероятный исход дела.Если реальный выдел невозможен, суд по вашему требованию может обязать остальных участников долевой собственности (вашу бывшую жену и детей) выплатить вам и вашей совершеннолетней дочери денежную компенсацию, соразмерную стоимости ваших долей (ст. 252 ГК РФ). Важный нюанс:После получения компенсации вы утрачиваете право собственности на свою долю в доме. Ваши доли переходят к остальным сособственникам.

3. Ключевая проблема: несовершеннолетний сын

Это главное препятствие для быстрой продажи.

· Ваш сын является собственником своей доли. Любые сделки с его долей (а при выплате компенсации по суду по сути происходит принудительный выкуп его доли у вас, но его доля остается неприкосновенной) строго контролируются органом опеки и попечительства (ООП). · Ваша бывшая жена, как законный представитель сына, действуя в его интересах, почти наверняка будет против продажи дома, так как это ухудшит его жилищные условия. · Чтобы продать дом целиком (после того как вы получите компенсацию и выйдете из долевой собственности), оставшимся собственникам (бывшей жене, совершеннолетней дочери и несовершеннолетнему сыну) нужно будет получить разрешение органа опеки. ООП даст такое разрешение только при условии, что взамен продаваемого жилья будет приобретено равноценное или лучшее жилье, права на которое будут сразу же оформлены на несовершеннолетнего сына. · Если бывшая жена не захочет или не сможет это сделать (например, у нее нет денег на покупку нового жилья), продажа всего дома будет блокирована опекой. В этом случае она и дети просто останутся жить в этом доме, а вы получите свои деньги через суд.

4. Процедура и ваши действия

1. Претензионный порядок: Перед обращением в суд крайне желательно направить бывшей жене (и совершеннолетнему ребенку, если она тоже против) письменное предложение о добровольном выкупе ваших долей или о согласии на продажу всего дома. Это докажет в суде, что вы пытались решить вопрос миром. Отправляйте заказным письмом с уведомлением. 2. Оценка: Проведите независимую оценку рыночной стоимости всего дома. Это нужно для расчета стоимости ваших долей. 3. Иск в суд: Подавайте исковое заявление в районный суд по месту нахождения дома. Истцы – вы и ваша совершеннолетняя дочь. Ответчики – ваша бывшая жена и дети (включая несовершеннолетнего сына, интересы которого в суде будет представлять его мать). · Требования в иске: Просить нужно в первую очередь реальный выдел доли в натуре (на основании заключения экспертизы), а если он невозможен – то выплату вам денежной компенсации стоимости ваших долей остальными участниками долевой собственности. 4. Судебная экспертиза: Суд почти наверняка назначит строительно-техническую экспертизу для определения возможности реального выдела и судебно-оценочную экспертизу для определения точной рыночной стоимости дома. 5. Решение суда и исполнение: Если суд удовлетворит ваши требования о компенсации, в решении будет указана exact сумма, которую каждый из ответчиков должен вам выплатить. Если они добровольно не выплатят деньги, вы получите исполнительный лист и передадите его судебным приставам, которые будут взыскивать эти деньги, в том числе через арест и продажу их имущества (но не самого дома, так как доли уже перейдут к ним).

5. Альтернатива: продажа доли постороннему лицу

Теоретически вы имеете право продать свою долю постороннему человеку, предварительно предложив ее выкупить другим сособственникам (соблюсти право преимущественной покупки по ст. 250 ГК РФ). Однако:

· На практике продать долю в жилом доме, где проживает семья с детьми, очень сложно. Мало кто захочет купить "долю в праве" и стать сособственником с конфликтующей семьей. · Цена такой доли будет значительно ниже ее рыночной стоимости. · Это не решит проблему вашей дочери, которая тоже захочет продать свою долю. · Опека будет следить и за этой сделкой, если доля продается долевым собственникам (они имеют преимущественное право), среди которых есть несовершеннолетний.

Вывод: Ваш план по обращению в суд о выделе доли в натуре с последующей выплатой компенсации являетсязаконным и обоснованным. Это стандартная процедура для таких ситуаций. Главная сложность заключается не в получении вами денег (суд вас почти наверняка поддержит), а в дальнейшей судьбе самого дома и несовершеннолетнего собственника. Бывшая жена не сможет заблокировать выплату вам компенсации через суд, но она может заблокировать последующую продажу всего дома из-за необходимости получения согласия опеки.

Рекомендация: Перед подачей искаобязательно проконсультируйтесь с грамотным юристом, специализирующимся на жилищных и семейных спорах. Он поможет правильно составить иск, сформулировать требования и предупредит обо всех подводных камнях, особенно связанных с защитой прав несовершеннолетнего.